与房地产行业持续处于调整的状态相比，代建却成为炙手可热的地产衍生赛道，走出一条“逆势增长曲线”，吸引房企持续涌入。继2022年代建行业新增面积首次过亿平方米，2023年的数据显示，代建头部企业销售金额已经达到千亿元级别，而在2024年及以后要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的情况下，将为代建提供更多的发展机会。不过，业内人士表示，随着市场的成熟，代建的门槛也变得越来越高。

 

　　已有近70家房企开展代建业务

　　“我们正在组建团队，策划注册代建品牌。”又一家准备进入代建赛道的房企负责人对记者表示。可以看到，随着2022年代建作为房企积极探索的新发展模式，得到了快速发展，在2023年势头不减，预计在2024年还将获得更大的发展机会。

　　近期，上市房企陆续披露2023年12月及2023年销售业绩。从销售数据来看，2023年房企整体销售业绩下滑，部分头部房企销售放缓明显。克而瑞、中指院等机构的统计数据也显示，2023年销售额超千亿的房企16家，较2022年同期减少4家，百亿房企116家，较2022年同期减少14家。不过，值得关注的是，有房企建筑类业务有所增长，不少房企将代建等业务作为新的增长极。

　　在房企2024年的新年致辞中，更有不少都提到要加快发展代建业务。碧桂园总裁莫斌表示，新的一年，在保交付、保经营、保信用的同时，将努力把握新机遇，走出新模式。“一体两翼”的战略布局，让公司探索到新的生机，代建代管正成为新的业务增长极。

　　华润置地董事会主席李欣表示，将加快发展代建、长租、产业地产等新兴产业，推动城市运营管理生意模式更加成熟定型。

　　新城控股董事长王晓松表示，2024年，公司将继续沿着既定的战略坚定前行，不断夯实地产开发、商业管理、物业服务三大板块，持续打造轻资产代建代管业务平台。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家，既有全国化大型房企，如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性大中型房企，如建业地产、众安集团等。而截至目前，已经有近70家房企开展代建业务。

　　代建业务头部房企销售额已达千亿元级

　　为何代建成为房企争相涌入的赛道？作为“出险房企”之一，旭辉却依然能在代建业务方面走出一条新路，在政府代建、商业代建、资本代建、管理咨询等领域均取得显著突破，截至2023年底，旭辉建管累计在管项目已突破100个，分布在全国40余个重点城市。

　　不同于传统开发模式，代建仅需为项目提供解决方案并输出品牌，是一种轻资产开发模式，在房地产行业发展平稳调整的情况下，以高盈利、低杠杆、现金转化率高等特征成为受青睐的行业衍生赛道。

（数据来源：中指研究院）

　　从行业数据来看，近几年代建行业的规模增速可谓是肉眼可见。根据中指院的统计数据，从2018年到2022年，国内代建行业连续5年增长，管理面积从4705万平方米涨到了1.1亿平方米，并保持18.6%的年平均增速，2023年上半年依然保持11%的增长。从盈利看，虽然代建行业利润绝对值不高，利润率却相对可观。

　　以2023年的数据来看，绿城管理以3528万平方米新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和绿城发展代建新签约面积分别为1899万平方米和1118万平方米，位列二三位。值得关注的是，2023年，绿城管理以1068亿元合约销售金额位列代建销售榜首位。由于房地产代建作为新蓝海，近年来持续受到房地产企业关注，但多数房企为近两年新成立的代建平台，因此，项目转化为销售尚需时间，销售数据相差较大。

（数据来源：中指研究院）

　　从发展趋势来看，目前代建行业正处在上升期，发展空间或将进一步扩大。中央经济工作会议提出，未来几年要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”，为政府类代建提供了较大的结构性机会。据中银证券测算， 2023年-2025年新签代建规模平均在1.7亿平方米/年，对应所产生的收入为336亿元/年。

　　目前，房地产代建企业多在积极布局政府代建。从中指院发布的数据看，绿城管理以1101万平方米的政府代建新拓面积位列榜单第一；华润置地和蓝城集团位列二三位，新签约政府代建规模分别为1020万平方米和984万平方米。在新增规模榜单中，民营房企数量占比较高，表明民营房企在政府代建方面具有一定优势。

　　从代建到共建业务类型更加多元

　　特别值得关注的是，随着行业发展变化，代建企业正不断拓展自己的业务边界，代建对象也扩展至政府、央国企、城投企业以及金融机构等。2023年，代建项目呈“百花齐放”态势，除传统住宅类代建外，大型综合体代建、康养产业类代建和综合性代建有所增加。业内人士表示，未来，打造专业化代建能力将成为房地产代建发展趋势之一。随着行业规模的扩张，代建赛道的进入门槛也越来越高。2023年，房地产代建企业累计规模前五门槛已超1000万平方米，规模竞速趋势进一步加剧。前五企业新增代建规模总额占比为46.9%，行业集中度依旧保持较高水平。

　　可以看到，在政府代建方面，项目综合性特征越来越明显。招商蛇口相关负责人表示，2023年该机构在海南共获得10个代建项目，多属于大片区级代建工程，涵盖科研高校、民生住宅、市政道路、绿化公园等类型。

　　显然，对代建企业的要求在提升，代建服务的专业程度和模式竞争也变得更加激烈。2023年，旭辉建管正式推出了“定制化服务体系”，为委托方的每一个项目诊断资产价值、定制解题方案、委派专业团队、实现业绩兑现。

　　而更多代建企业在探索新的模式。新签约规模快速增长的蓝绿双城的相关负责人对记者表示，房地产市场已经发生根本性变化，由“保障房”（配租、配售）、“商品房”（刚需和首改、终极改善）组成的住房体系正在重构，呈现存量、变量、增量并存的局面，重资产高负债模式难以为继，委托代理制的代建模式陷入“红海”，平等互利型的“共建”新发展模式或将确立引领地位。蓝绿双城目前已经在变量共建、城投共建、资本共建等业务领域全面打开局面。“商业化重整+纾困基金导入+品牌置换+管理置换+操盘开发”的组合方案已经得到市场验证，成功重整了广州悦峰、广州晓风云著等30多个典型项目，从而为匹配房地产行业下半场的发展趋势，不断落实“共建”模式，特别是“变量共建”“城投共建”“资本共建”的创新要求。